不労所得を得たいと考えている方の中には、不動産投資に興味を持っている方もいるでしょう。
不動産投資で成功することができれば、毎月何もしなくても家賃収入が入ってくるようになりますし、場合によっては高額な売却益を得られる可能性もあります。
ただ、不動産投資は決して簡単な投資ではなく、安易な気持ちで始めると多額の損失を出してしまうことがありますので、正しい知識を身に付けたうえで、慎重に挑戦していかなければなりません。
そこでこの記事では、副業で不動産投資を始めるメリットやデメリット、物件別のリスクについて詳しく解説していきます。
副業で不動産投資を始めるメリットって何？
では早速、副業で不動産投資を始めるメリットについて詳しく見ていきましょう。
安定した収入を長期にわたって得られる可能性がある
質の高い物件を購入することができれば、安定した収入を長期にわたって得られる可能性が高くなります。
入居者が途切れなければ、毎月定額の家賃収入を得られるようになりますので、ローンを差し引いても利益が出しやすくなるのです。
レバレッジをかけられる
不動産投資を始めるためには、数千万円以上の資金が必要になってきます。
マンションやアパートを1棟購入するとなれば、1億円以上の費用がかかることもあります。
よほどの資産家であれば話は別ですが、数千万円から数億前後の資金を全て自己資金で用意できる方は少ないです。
ただ、金融機関からの融資を受けることができれば、自己資金が少なかったとしてもすぐに不動産投資を始められるようになります。
月々の返済についても、家賃収入の中から行うことができますので、ストレートに言ってしまえば、
「入居者にローンを払ってもらえる」
ということになるのです。
生命保険の代わりにもなる
不動産投資は生命保険の代わりにもなります。
金融機関からの融資を受けて不動産投資をする場合、「団体信用生命保険」に加入するのが一般的です。
この保険に加入しておくことで、契約者が死亡した場合、あるいは高度障害になった場合に、借金の返を免除してもらえます。
「物件はどうなるの？」
と思った方もいると思いますが、物件についてはそのまま手元に残ります。
つまり、契約者である自分の命が尽きた場合、高度障害で働けなくなった場合でも、家族の安全を保障できるということです。
相続税や所得税の節税に繋がる
不動産投資を行うことによって、
・相続税
・所得税
の節税に繋がります。
不動産は、固定資産税評価額や路線価で評価されますので、現金や有価証券を手元に残しておくよりも、相続税を安く抑えられるのです。
また、不動産投資によって得た利益については、「不動産所得」として確定申告をしなければなりません。
その際に、建物の購入金額を耐用年数に応じて少しずつ経費化していきます。
これにより、現金による支出がないにもかかわらず、毎年減価償却費を計上できるようになりますので、所得税を抑えやすくなるのです。
インフレに強い
不動産投資というのは、インフレに強い投資方法としても有名です。
インフレというのは、物の価値が上がり、お金の価値が低下する現象のことを指します。
インフレが起こると、物件の価値や賃料が値上がりする傾向にありますので、必然的に収入増に繋がっていくのです。
ただ、必ずしも収入増に繋がるわけではなく、地域によっては不動産価格や賃料が下落することもありますので注意しましょう。
他人のお金で投資できる
不動産投資には高額な資金が必要です。
ほとんどの方は、金融機関からの融資を受けて物件を取得することになります。
不動産投資を行ったことがない方からすると、
「そんなに高額資金を借りて大丈夫かな」
と不安になってしまうでしょう。
ただ、先ほども解説したように、入居者が安定してついてくれれば、毎月の家賃の中からローンを支払えるようになるため、他人のお金で投資が行えるようになるのです。
副業で不動産投資を始めるデメリットは？
では次に、副業で不動産投資を始めるデメリットについて詳しく見ていきましょう。
基本的にはローンを組むことになる
不動産投資を始める際は、基本的にローンを組むことになります。
全額自己資金かつ一括払いで物件を取得する方もいますが、マンション一棟、アパート一棟を取得する場合、数千万円から数億円の資金が必要になってくるため、一括払いというのは現実的ではありません。
また、仮に物件を一括で取得できる資金が手元にあったとしても、ローンを組むことによって人のお金（金融機関、入居者）を使って投資ができるようになりますので、リスクヘッジになります。
万が一不動産投資でこけてしまった場合は、あらかじめ用意していた自己資金で借入分を返済すればいいのです。
中には、
・ローンを組むのは悪いこと
・借金をするのは怖い
と考えている方もいます。
確かに、他人からお金を借りるということは、借りる金額分の責任を背負うことになりますので、リスクが発生してきます。
ただ、不動産投資の場合は、手元に資金がある場合でもローンを借りた方がお得なケースもあるのです。
ランニングコストがかかる
不動産投資には高額な初期費用が掛かります。
中には、初期費用のことで頭がいっぱいになってしまう方もいますが、不動産を購入した後のランニングコストについても考えていかなければなりません。
不動産を購入したあとは、
・修繕コスト
・管理コスト
・税コスト
など、様々なコストが発生してきます。
初期費用のことだけで頭がいっぱいになってしまうと、
「物件を取得したはいいが、維持できない」
という状態になってしまいますので注意が必要です。
空室リスクを避けられない
冒頭で、不動産投資は安定した不労所得が見込めると解説しましたが、これはあくまでも入居者がいる場合の話です。
入居者がいれば、毎月固定の家賃を払ってもらえるため、何もしていなくても一定額の収入を得られます。
ただし、
・アクセスが悪い
・間取りが悪い
・その他環境が悪い
など、入居者によってデメリットとなるような条件がある場合、空室が続いてしまう可能性もあるのです。
空室が続いてしまうと、当然家賃を貰えなくなってしまいますので、
・ローン返済
・修繕費
などを、自分の懐から支払わなければならなくなります。
流動性が低い
FXや株式投資の場合、売りたい投資家と買いたい投資家がかなり多いため、スムーズに売買を行うことができます。
ただ、不動産投資の場合は、金額も大きくなりますし、唯一無二の物件を売却するということになりますので、株やFXと比べると取引に時間がかかってしまうのです。
不動産業者に買い取ってもらう場合は1週間前後で取引が完了することもありますが、一般の投資家に売却する場合は、手続きや交渉の時間も含めて2～3週間ほどかかりますので注意しましょう。
災害リスクも視野に入れる必要がある
不動産投資には様々なリスクがありますが、中にはどうすることもできないリスクも存在しています。
それは、
「災害リスク」
です。
地震や津波、台風などは誰にも予測できることではありませんし、事前に告知などがあるわけでもありません。
災害が起こる可能性はかなり低いですが、万が一大きな災害が来た場合、とんでもない額の損失が出てしまうこともありますので注意が必要です。
不動産投資の物件別リスク
不動産には様々な種類があり、それぞれの物件で背負うリスクが異なってきます。
以下、不動産投資の物件別リスクについて詳しく見ていきましょう。
新築区分マンション投資
新築区分マンション投資というのは、都心部における需要が高く、入居者を安定させやすいという特徴があります。
また、家賃相場を高めに設定できるのもメリットと言えるでしょう。
ただし、新築区分マンションの取得には比較的高額な費用が掛かりますので、たとえ家賃を高めに設定したとしても、利回りが悪くなってしまうことがあるのです。
新築物件も、年数を重ねれれば徐々に価値が下がっていってしまいますので、よく考えたうえで投資をしていかなければなりません。
中古区分マンション投資
中古区分マンションは、先ほど紹介した新築区分マンションより安く取得できるというメリットがあります。
中古物件だったとしても、都心部であれば一定の需要が見込めますので空室リスクを下げることも可能です。
ただし、中古物件を取得した場合、修繕費が高額になってしまうケースもあります。
築年数はどれくらいなのか、大規模修理はいつ頃なのかということを確認したうえで投資判断をしていきましょう。
新築一棟アパート投資
新築一棟アパート投資には、
・空室になりにくい
・利回りが区分マンションに比べると高い
というようなメリットがあります。
一方で、物件の取得費用がかなり高額になりますので、空室が出てしまった場合や修繕費用が高額になってしまった場合は、高額な損失が出てしまうこともあるのです。
中古一棟アパート投資
中古一棟アパート投資は、新築一棟アパート投資に比べると利回りが高くなりやすいです。
毎月の家賃収入も安定させやすいため、入居率を維持できる自信がある場合は新築よりも中古アパートを一棟購入した方が良いでしょう。
ただし、中古アパート一棟投資を行う場合、突発的な修繕費が発生する可能性が高いです。
区分投資とは違い、一等丸ごと購入してしまっているため、費用が高額になることもあります。
大規模修繕費用や、突発的な修繕費用を視野に入れておかないと、思わぬ損失を出してしまうことがありますので注意が必要です。
不動産投資が向いている方の職業
では次に、不動産投資に向いている方の職業について詳しく解説していきます。
公務員
不動産投資に最も向いている職業は、「公務員」です。
こう聞くと、
「公務員の副業は法律で禁止されているでしょ？」
と感じる方も出てくると思います。
たしかに、公務員の副業は法律によって厳しく制限されていますが、一定の条件を満たせば合法的に行うことができるのです。
公務員が不動産投資を行うために満たすべき条件というのは、
・一定規模以下であること（区分マンション、アパートの場合は9室以下）
・年間家賃収入が500万円以下であること
・管理を業者に委託すること
上記3点です。
これらの条件を満たすことにより、公務員でも堂々と不動産投資ができるようになりますので、前向きに検討してみましょう。
また、公務員は収入が安定していますので、金融機関からの融資を受けやすいと言えます。
医師
国家資格を持ち、高収入割合が高い「医師」も不動産投資に向いています。
医師が不動産投資に挑戦することによって、
・融資を受けやすい
・副収入に繋げられる
・節税効果が高い
というようなメリットを得られるようになります。
先ほども解説したように、医師は国家資格を持っており、なおかつ一般企業で働くサラリーマンよりも給与水準が高いです。
このようなことから、銀行からの融資を受けやすく、不動産投資を始めるハードルを下げやすくなるのです。
医師として働きながら、株式投資やその他の副業で収入を得ることもできますが、多忙なスケジュールになることが多いため、なかなか挑戦できずにいる方もいます。
不動産投資の場合は、物件の管理を業者に任せることができますので、多忙な医師でも効率よく副収入を得られるようになるのです。
また、医師は全体的に給与水準が高いため、所得税や住民税の金額も高くなりやすいです。
不動産投資を行うことにより、経費にできる項目が増えますので、特に初年度は大幅な節税を行えるようになります。
年収500万円以上のサラリーマン
最後は、大手企業に勤めていて、勤続年数の長い年収500万円以上のサラリーマンです。
この条件を全て満たすことにより、銀行からの融資を受けやすくなります。
ただし、知名度の高い大企業で働いていたとしても、勤続年数が3年以下の場合は融資を断られることがありますので注意が必要です。
まとめ
不動産投資を副業として行うのは、比較的ハードルが高いです。
ただ、物件選びを慎重に行い、入居率を高めることができれば、毎月安定した収入を得られるようになります。
物件取得費を一括で用意できないという方でも、融資を上手に活用することによって不動産投資のハードルを一気に下げられます。
ただし、職業やその他条件によっては融資が下りないこともありますし、物件によって発生する費用やリスクが大きく異なってきますので、今回紹介したことを参考にしながら、慎重に準備を進めていきましょう。
コメント